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印尼土地/房产代持真的安全吗?

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发表于 2019-9-20 12:27:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
巴厘岛有一个海滩叫Sanur,如果把库塔叫做“洋人街”的话,那么Sanur就可以叫做“老洋人街”,在几十年前,Nusa Dua,库塔,水明漾,仓古这些现在大名鼎鼎的地方还是荒地或者还是液体的时候,Sanur已经是灯红酒绿的十里洋场,如果你现在晚上去Sanur的小酒吧喝一杯,跟吧台一脸大酒糟鼻子的老鬼佬唠唠嗑,他一定会给你说上一段当年如何在Sanur花天酒地,然后跟一个印尼女孩子一见钟情,决定在巴厘岛生活,借印尼女孩子的名字投资买地买房,然后,没有然后了。买的地和房子都是印尼女孩子的了,那女孩子又去找了印尼小黑脸,过上了幸福的生活。



关键词:土地/房产代持



个人一直认为代持问题在法律层面没有完美的解决办法,比较流行的实际持有人与代持人之间签订贷款协议,然后代持人再把资产抵押给实际持有人的方法,如果进入法律诉讼程序之后,签订的贷款协议是无效的,原因如下:



根据印尼民法典1320条,规定一份有效的合同必须具备以下元素:

合同双方必须同意签署合同;

合同双方具体签署合同的民事能力

该合同必须有一个标的物

该合同有一个合法的原因(目的)



而贷款协议的目的是为了让外国人通过借用印尼公民的名字来持有印尼的房地产,而这个目的违背了1960年印尼农业基本法第四款关于印尼的房地产只能由印尼公民以及印尼的法人(印尼内资公司或者印尼外资公司)持有的规定,因此贷款合同的原因(目的)不合法,该贷款协议也无效,进而和此贷款协议相关或者衍生的抵押协议等也无效。



以上案例,一般法院的判决结果是贷款协议无效,债务人继续持有房地产,并退还借款,但值得注意的是,如果债权人无法提供相应的借款证明如银行汇款证明,债务人的收款收据,那么法院也不会判决债务人退还借款,债权人有可能人财两空。



综上,外国人购买印尼的房地产不建议使用印尼人代持的方式,特别是在房产升值的情况下,一旦进入法律诉讼程序,实际持有人的几无胜诉机会,如果目前相安无事,云淡风清,那只是因为诱惑还不够大。



Allen微信/WA +628119891464

I Gede Sukarmo律师事务所

地址: Jl. Kh MAS Mansyur Gg. Riban,Ruko Thamrin Residence Blok B No.12, Kebon Melati, Tanah Abang, RT.2/RW.9, Kb.Melati, Tanahabang, Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 10230


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